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香港樓市投資：租金回報率的上升趨勢

在香港的地產市場中，租金回報率正在穩步上升，「供平過租」的情況日益明顯。近期，發展商推出的新盤和貨尾大多以低價開售，這與政府近年來的樓按措施形成了良好的配合。去年的《施政報告》放寬了非自用物業的按揭成數上限至七成，今年的《財政預算案》進一步放寬了物業印花稅稅階，這些都促使更多的投資者加快了入市的步伐。

新舊物業按揭的計算方法

對於有意在樓市中投資並用於出租的買家來說，有三個重要的事項需要注意。首先，如果買家本身已有一個按揭物業，當他購買第二個新物業並打算將其出租時，銀行會將新物業和現有物業的供款一同計算，以審核買家的入息。例如，如果買家現有的物業A每月的供款金額為10,000元，而他現在想購買的物業B每月的供款為20,000元，銀行在計算「供款與入息比率」時，會將兩個物業的每月供款相加，並要求總額不超過入息的50%。這就意味著，買家的每月入息至少需要達到60,000元，才能符合最低入息的要求。

「擬租金收入」的計算與按揭保險的規定

在上述情況下，買家需要有較高的收入才能通過入息測試。但如果收入不足，還有解決的方法。實際上，租金收入可以被視為入息計算的一部分。如果該單位是連租約物業，部分銀行會將租金的70%到80%計算為入息；如果單位還未正式出租，也有銀行會接受「擬租金收入」，即由測量師行對單位進行租金估算，通常以預計租值的60%計算入息。這些方法可以幫助買家更容易通過審查。但需要注意的是，每間銀行的計算方法和準則各有不同，建議先了解各銀行的政策，有需要的話也可以尋求大型和專業的按揭中介的協助，以配對至最合適的銀行。最後，按揭保險公司對於「物業必須為自住居所」的規定仍然存在。除非有特定情況，否則透過按揭保險計劃申請高成數按揭的物業不得用作出租用途。如果業主日後希望將按保物業由自用轉為出租，則需要透過轉按「甩按保」，將按揭成數降低至七成或以下，才能合法地將單位出租。